Kamulaştırma (İstimlak) İşlemleri, Uzlaşma Ve Dava Süreçleri
KAMULAŞTIRMA (İSTİMLAK) NEDİR?
Kamulaştırma; kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, bedeli ödenerek devlet ve kamu tüzel kişilerince el konularak hak sahibi olunmasıdır.
Kamulaştırma işlemlerinin usule aykırı bir şekilde yapılması halinde taşınmaz mal sahiplerinin Anayasa ile korunan mülkiyet hakkı ihlal edilmektedir.
Kamulaştırma işlemleri 2 şekilde gerçekleştirilir.
1) Satın alma usulü veya trampa yolu ile yapılan kamulaştırma (Taşınmaz sahibi ile idarenin uzlaşması gereklidir)
2) Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili için açılan dava neticesinde yapılan kamulaştırma (Taşınmaz sahibi ile idarenin uzlaşamaması halinde gündeme gelir)
Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla idarenin yetkili organının kamu gücünü kullanarak, res'en ve tek taraflı olarak tesis ettiği işlem olmakla beraber kamulaştırmada öncelikle taşınmaz sahibinin uzlaşma iradesi aranmaktadır. Ancak bu uzlaşmanın gerçekleşmemesi halinde dava yolu ile de kamulaştırma işlemleri yapılabilmektedir.
Kamulaştırma işlemleri esnasında vatandaşlar mutlaka güvendikleri bir kamulaştırma avukatından hukuki destek almalıdır. Aksi halde ciddi hak kayıpları yaşama tehlikesi ile karşı karşıya kalabilirler.
Taşınmaz Sahibi İle İdarenin Uzlaşması: Satın Alma Veya Trampa Usulü
İdarenin kamulaştırma işlerinde öncelikli olarak satın alma usulünü uygulaması esastır.
İdare kendi bünyesi içinden, kamulaştırılacak malın bedel tespiti amacıyla kıymet takdir komisyonu, belirlenen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma veya trampa işlemlerini yürütmek amacıyla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırma isteğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.
Bu yazının tebliğ tarihinden on beş gün içinde malik tarafından kamulaştırmaya uygun irade ile idareye başvurulması ile uzlaşma komisyonu ile taraflar arasında pazarlık görüşmeleri yapılır. Tespit edilen değeri geçmemek üzere anlaşmanın sağlanması halinde yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da içeren tutanak, malik ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.
Tutanağın hazırlanmasından itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.
İzmirde kamulaştırmada uzlaşma görüşmeleri izmir kamulaştırma avukatı ile yapılabilir. Bu sürecin izmir istimlak avukatı ile takip edilmesi halinde taşınmaz sahipleri hak kaybına uğramayacaktır.
Taşınmazın Değerinin Mahkemece Belirlenmesi
Taşınmaz sahibinin, teklif edilen bedeli kabul etmemesi veya kamulaştırmada uzlaşma görüşmelerine katılmaması sebebiyle kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili için taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.
Bu davada yapılacak duruşmada hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve satın alma usulü uygulanmaya devam olunur.
Tarafların bedelde anlaşamaması halinde taşınmaz malın bedelinin tespiti mahkemece yapılır ve kamulaştırma işlemi bu bedel üzerinden gerçekleştirilir. Bu davada izmir kamulaştırma avukatı tarafından, istimlak edilen taşınmazın değerinin gerçek değerine ulaşması için teknik çalışmalar yapılır.
İzmirde kamulaştırma davaları titizlikle takip edilmelidir. Bu sebeple kamulaştırılan taşınmazın sahipleri kamulaştırma sürecini mutlaka izmir kamulaştırma avukatı ile takip etmelidir. Kamulaştırma avukatı izmir ilinde yapılan kamulaştırma işlemlerinde hukuka aykırı işlemler yapılmasını ve taşınmaz sahibinin haklarının zedelenmesini engellemek için çalışır. İzmir istimlak avukatı aynı zamanda izmir kamulaştırma avukatı olup, bu alanlar birbirleri ile iç içe geçmiş alanlardır.
Kamulaştırmanın İptali
Kamulaştırma bir idari işlem olup idarî işlemler hakkında yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden biri ile hukuka aykırı olduklarından dolayı iptalleri için menfaatleri ihlâl edilenler tarafından iptal davaları açılabilmektedir. Kamulaştırmanın iptali davasının bir diğer açılma sebebi kamulaştırma bedelinin alacaklı tarafından tahsil edilememesidir.
Yukarıda bahsettiğimiz üzere kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası görülmekte iken dava konusu yalnız tespit ve kamulaştırmanın sağlanması olduğundan dolayı kamulaştırmanın hukuka uygunluğu araştırılmamaktadır. Kamulaştırmanın hukuka uygun olup olmadığının tespiti ile kamulaştırmanın iptali, kamulaştırmanın iptali davasında görülür. Kamulaştırma bedelinin tespiti için idarece dava açıldığı vakit süresinde kamulaştırmanın iptali için dava açıldığında öncelikle kamulaştırmanın iptali görülecek, diğer dava için bekletici mesele yapılacaktır.
Dava açma süresi otuz gündür. Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açabilir.
Yetkili ve görevli mahkeme kamulaştırmayı yapan idareye göre belirlenir. Bu doğrultuda kamulaştırmanın iptali davası;
Kamulaştırma işlemleri bakanlıklar tarafından yapılmış ise Danıştayda, Belediye ve diğer idareler tarafından yapılmış ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılacaktır.
Yalnız kamulaştırmanın iptali davası açılması yürütmeyi durdurmaz. Kamulaştırmanın uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğacak olması ve idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda talep edilebilir.
Tam Yargı Davası
İdarenin kamulaştırma veya kamulaştırmasız el atma işlem ve eylemlerinden dolayı kişisel hakları doğrudan zarara uğramış olanlar tarafından açılan tazminat davalarıdır. Bu tür davalardan önce zararın tazmini için idareye başvurulması zorunlu tutulmakla beraber bu isteklerin kısmen veya tamamen reddi halinde, bu konudaki işlemin tebliğini izleyen günden itibaren veya istek hakkında otuz gün içinde cevap verilmediği takdirde bu sürenin bittiği tarihten itibaren, dava süresi içinde idare mahkemelerinde tam yargı davası açılabilir.
Kamulaştırmadan Vazgeçme ve Geri Alma
1. İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi
İdare kamulaştırmanın her safhasında kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararı ile kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir
2. Mal Sahibinin 5 Yıl İşlem Yapılmayan Malı Geri Alma Hakkı
Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya kamulaştırma yoluyla gerçekleştireceği bir kamu hizmeti amacıyla istekli olup devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir. Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.
3. Kamulaştırmanın Amaçsız Kalması (Vazgeçme, iade ve devir)
Kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonra taşınmaz malların kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca yönelik gereği kalmaması halinde, bu durum idarece mal sahibi veya mirasçılarına tebliğ olunur. Bu duyurma üzerine mal sahibi veya mirasçıları, kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte üç ay içinde ödeyerek taşınmaz malı geri alabilir. İade işleminin kamulaştırmanın ve bedelinin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşmesi hâlinde kamulaştırma bedelinin faizi alınmaz.
Taşınmaz malı geri almayı kabul etmeyen mal sahibi veya mirasçılarının 5 yıllık geri alma hakları da düşer. Vazgeçme ve iade kamulaştırmanın kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl geçmiş olması hâlinde uygulanmaz. Ancak, kamulaştırılan taşınmaz mala kamulaştırmayı yapan idare dışında başka bir idare, kamulaştırma yoluyla gerçekleştirebileceği bir kamu hizmeti amacıyla istekli olduğu takdirde iade yapılmaz.
İzmirde kamulaştırma işlemlerine karşı yapılacak olan başvuruda veya açılacak olan her türlü davada hak kaybına uğramamanız için hukuki süreci mutlaka bilgisine güvendiğiniz bir izmir kamulaştırma avukatı ile veya izmir istimlak avukatı ile yürütmenizi tavsiye etmekteyiz.
İzmir kamulaştırma avukatı olan Avukat İhsan Mert Çiftçi, kurucusu olduğu İMÇ Hukuk Bürosu bünyesinde yerli ve yabancı gerçek ve tüzel kişi müvekkillerine yukarıda bahsedilen hizmetlerin haricinde kamulaştırma davalarının her alanında, izmirde istimlak avukatı olarak tüm hukuki süreçlerde etkin ve sonuç odaklı bir şekilde avukatlık hizmeti sağlamaktadır.
Detaylı bilgi ve avukatlık hizmeti almak için bu sayfanın sağında bulunan telefon veya Whatsapp kutucuğuna tıklayarak bizi arayabilir, mesaj gönderebilir, mail yolu ile tarafımıza uklaşabilir veya sayfamızda bulunan iletişim formunu doldurarak avukatlarımızın sizinle iletişime geçmesini sağlayabilirsiniz.
SORUMSUZLUK BEYANI
Hukuki iş ve işlemlerinizi bilgisine güvendiğiniz bir izmir avukat aracılığı ile yürütmenizi tavsiye ederiz. İşbu internet sitesinde yer alan yazılar yalnızca bilgi amaçlı olup, bu internet sitesinde bulunan hiçbir bilgi hukuki tavsiye, reklam yada iş geliştirme amacına yönelik değildir.
İşbu internet sitesi aracılığı ile bilgi görüntülenmesi ve edinilmesi; soru ve talep formu doldurulması ve gönderilmesi İMÇ Hukuk Bürosu Avukatlık Bürosu ortakları ve çalışanları ile hiçbir hukuki ilişki ve/veya avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. İMÇ Hukuk Bürosu işbu internet sitesinde sunulan hiçbir bilginin içeriği, güncelliği ya da doğruluğu konusunda bir garanti vermemektedir ve ziyaretçilerin bu internet sitesinde yer alan bilgilere dayanarak gerçekleştirecekleri hiçbir eylemden ötürü sorumluluk kabul etmemektedir.
